최종 매수 검토 리포트 — 마천3구역 283-87, 205호

거여·마천 뉴타운은 면적 기준 서울시 5위 (104.5만㎡). 마천3구역은 이 중 사업시행인가 단계로 가장 빠르게 진행 중인 구역.

협상 포인트: 매매가 0.5억 인하 + 전세 0.5억 인하 = 매도인 즉시현금 11.0억 동일 유지. 매도인 입장에서 수취 총액 동일하므로 수용 가능했고, 매수인(우리) 입장에서는 프리미엄 0.5억 축소 + 퇴거 리스크 감소(3.5억)의 이중 이점.

구조 특이사항: 매도인이 매도 후 세입자(보증금 3.5억)로 전환. 잔금일자 협의 여유 확보 + 관리처분인가 후 이주 시 이주비 대출로 보증금 반환 가능.

상계 구조 설명: 매매대금 14.5억과 전세보증금 3.5억을 상계(네팅) 처리하여 잔금일에 실제 지급액은 11.0억. 풀어서 보면 ① 매수인 → 매도인 14.5억 지급, ② 매도인(세입자) → 매수인(임대인) 3.5억 보증금 납부의 두 거래가 동시에 일어나지만, 결과가 동일하므로 차액 11.0억만 정산한다. 잔금일에 매매계약서 + 전세계약서 동시 체결하며, 매매계약서 특약에 "보증금 3.5억은 매매대금에서 상계한다" 문구를 명시.

재산세 확인 범위: 조합설립인가 2020.06.22 기준, 2021년 이후 재산세부터 확인하면 충분. 현재 서류는 2022년부터 포함. 2020.06~2021.12 구간은 등기부에서 2000년 취득 후 변동 없음으로 보완 가능. ∴ 다물건자 리스크 매우 낮음.

재산세 합계: 2022~2025년 총 약 240만원 (연평균 ~48만원) → 공시가 대비 정상 범위.

진행 현황 (08-01): B-0a~c, B-1~B-5 전항목 확인 완료 ✓. 07-31 조합사무소 방문으로 B-0a(구역 포함), B-0b(다물권자 아님), B-0c(미납 조합비 없음), B-4(조합원명부·가족 조합원 없음) 확인. 잔여 사항: 지적전산자료 수령 대기(구청 발급, 중개사 진행 중) + 변호사 서류 검토(8/4~).

종합 판단: 체크리스트 전항목 확인 완료 (B-0a~c + B-1~B-5). 구역 포함·다물권자·미납조합비·조합원명부·권리산정기준일·토허제 모두 문제 없음 — 입주권 승계에 장애 요인 없음. 본계약(8/14) 전 잔여: 지적전산자료 + 변호사 특약 보완 의견.

기존 대비 변동: 매매가 0.5억 인하로 부대비용(취득세) 약 0.02억 감소. 실투자금 동일(11.0억)이므로 자금계획 구조는 기존 네고안B와 사실상 동일.

월 부담: 월세 160만 + 실이자 33만(이자 56 − 사내지원 23) = ~193만/월 (기존 동일)

핵심: 중개사 전언에 의하면 올해 말~내년 초 관리총회 예정, 내년 중순~말 관리처분인가 전망. 매도인이 세입자로 거주하는 동안 관리처분인가 → 이주 단계 진입 시, 조합원(우리)이 이주비 대출(~4.3억) 실행 → 보증금 3.5억 반환 + 여유자금 0.8억 확보.

이주비 대출 주체 & 용도: 이주비 대출은 조합원(소유자=우리) 명의로 실행. 세입자(매도인)가 받는 것이 아님. 관리처분인가 후 조합이 이주비 대출 일괄 알선(HUG보증 기반) → 조합원이 대출 실행 → 세입자 보증금 반환에 활용 가능 (용도 제한 없음, 이주 과정의 일부). 실무적으로 세입자 보증금 반환은 이주비 대출의 가장 일반적 사용 방식 중 하나.

마천4구역 이주비 대출 참고 (2024년 실행):

• 1주택자: 감정평가금액의 50% / 구역내+외 물건 보유: 30% / 1+1 신청: 30%(처분약정 시 50%)

• 비례율 미적용, 종전자산 감정평가금액 기준 / HUG보증서 기반 / 금리 약 3.6%(이자 후불제)

• 불가 조건: 법인·임대사업자·신용불량·압류가압류가등기·토지지분없이 건물만·무허가미등기

• 근저당 말소 필수 (1금융권은 대환 가능) → 283-87 을구 깨끗 ✓ 해당 없음

• 추가 이주비: 종전가 최대 20%, 시공사(현대건설) 보증, 만기 일괄상환(중도상환 불가)

• ※ 마천4구역 기준 참고치. 마천3구역 이주비 대출 조건은 조합사무소에 별도 확인 필요

• 이자 부담 추정: 4.3억 × 3.6% = 연 1,548만(월 129만). 이주~입주 3~4년 시 총 4,650~6,200만

잔금일 유연성: 매도인이 즉시 퇴거 없이 세입자 전환이므로, 관드타 매도 → 마천3 잔금 타이밍을 11~12월 내 유연하게 조율 가능. 271-73(임차인 고령자, 계약갱신 시기 촉박) 대비 리스크 대폭 감소.

분담금 = 조합원분양가(13.498억) − 권리가액  |  권리가액 = 종전자산 감정평가 × 108.25%

비례율 108.25%: 마천3구역 공식 확정. 100% 초과 = 개발이익 존재 → 조합원에게 유리한 구조.

분담금 납부 시기: 관리처분인가 후 이주~착공 단계에서 1~2차 납부 (보통 2~3년에 걸쳐 분할). 이주비 대출 여유분(~0.8억)으로 1차 분담금 일부 충당 가능.

총투자금 관점: 매매가 14.5억 + 분담금 ~3.8억(중심) = 총 ~18.3억으로 신축 아파트 취득. 신축시세 23~27억 대비 안전마진 구조 유지. 감정가 7억 극하방에서도 총투자 20.4억 < 23억으로 원금 손실 없음.

LTV / DSR 적용 구조:

• LTV — 각각 별도 적용. 이주비는 종전자산(빌라) 기준, 분담금 대출은 종후자산(새 아파트) 기준 → 담보가 다르므로 별도 LTV

• DSR — 원칙 누적 합산이나, 정비사업 특례 존재. 이주비 대출은 만기 일괄상환 → DSR 계산 시 원금 상환분 낮게 반영. 조합원 중도금 대출은 집단대출 성격 → DSR 규제 예외/완화 적용 가능. 두 대출 모두 조합 일괄 알선 → 개인별 DSR 심사보다 HUG 보증 발급 여부가 실질적 관문

마천4구역 실감정 배율 참고 (2022년):

• 다세대/연립 감정가/공시가 배율: 0.69~1.54 (대부분 0.81~1.54, 중앙값 ~1.1)

• 마천4 감정가가 공시가보다 낮게 나온 사례 다수 (배율 0.69~0.95)

• 마천3과 마천4는 인접 구역으로 감정 방법론 유사하나, 감평 법인이 다를 수 있어 편차 존재

감평 법인 구조: 조합이 2개 감평법인 선정 → 각각 독립 감정 → 산술평균이 최종 감정가. 감평사 가감정(대지비례법 기반 ~10억)은 해당 법인 소속일 경우 실제 감정에 반영될 가능성 존재. 보수적으로는 마천4 배율법 중심(7~8억), 긍정적으로는 대지비례법 수준(9~10억).

방법론: 마천3구역 내 최근 거래 5건의 실제 공시가격(부동산공시가격 알리미)과 매매가를 비교하여 공시가/매매 비율을 산출. 이를 역으로 적용하여 우리 물건(283-87, 205호)의 감정가를 추정.

교차검증 결과:

• 마천3구역 비교매물 5건 공시가/매매 비율 평균: 0.437 (우리 물건 0.421로 유사 수준)

• 공시가 6.11억 × 마천4 감정/공시 배율(k) 1.39~1.61 = 8.5~9.8억

• 중심 배율 1.50 적용 시: 6.11 × 1.50 = 9.17억 → 중심 추정 9.0억

• 기존 추정(8.5억) 대비 +0.5억 상향 — 실제 공시가 데이터 반영으로 입력값 정밀도 개선

데이터 소스: 재개발닷컴 멤버십 — 마천3구역 실거래 전수 데이터 (2025.01~2026.07, 다세대·단독·토지·아파트 약 130건). 이 중 283-87 동일 건물 거래 2건을 포함한 다세대 실거래를 감정가 교차검증에 활용.

핵심 발견: 25.09.28 거래는 동일 건물 · 동일 층(2층) · 동일 대지지분(20.27평) · 유사 전용(19.86평)으로 우리 물건(205호, 2층, 19.9평, 20.3평)과 사실상 동일 스펙.

• 2025.09 실거래 10.0억 → 2026.07 가계약 14.5억 = 10개월간 +45% (같은 기간 마천3 다세대 전반 +35~40%)

• 2025 공시가 4.71억 → 2026 공시가 6.11억 = +29.7% 상승 (대지지분 큰 물건 공시가 대폭 상향)

• 대지 15평 이상 다세대: 실거래/공시 배율 1.41~2.13x (대지 작은 물건의 2.0~2.8x 대비 낮음)

• 대지지분 큰 물건은 공시가가 이미 높아 배율이 전반적으로 낮음. 우리 물건(283-87)의 2025 공시가(4.71억)가 상대적으로 저평가였으나, 2026 공시가(6.11억)로 +29.7% 상향 반영

• 대지평당가 4,780~7,459만원 / 우리 매수가 14.5억 기준 평당 7,143만원 = 상단이나, 대지 20.3평 희소성 프리미엄 감안 시 합리적

결론: 실거래 130건 분석 결과, 기존 중심 추정 9.0억 유지. 3가지 방법 모두 8~10억 범위 수렴.

• 하방 경계: 283-3 배율(1.41x) 적용 시 8.6억. 재개발닷컴(1.29x) 기계적 적용 시 7.9억 — 7.9~8.6억이 현실적 하한

• 상방: 공시가 배율 상단(1.61x) 적용 시 9.8억. 감평사 가감정(대지비례법) 수준 ~10억

• 동일건물 25.09 실거래(10억)가 존재하므로, 감정평가사가 이를 거래사례비교법의 핵심 참고자료로 활용할 가능성 높음

데이터 소스: 재개발닷컴 멤버십 — 마천3구역 현재 등록 매물 38건 (2026.08.03 기준). 재개발닷컴은 감정가를 공시가 × 1.29 배율로 일괄 추정 (추정P = 매매가 − 추정감정가).

• 우리 매물은 대지평당가 714만원으로 인근 283번지 다세대 대비 압도적 저평당가 (283-3: 1,805만, 283-11: 1,260만)

• 대지지분 20.3평은 다세대 매물 22건 중 최대 (2위: 283-36 단독 36평 제외 시 13.6평)

• 재개발닷컴 추정P(프리미엄)는 공시가×1.29 배율 기반 — 우리 추정(k=1.50)보다 보수적(=프리미엄을 더 높게 산출)

• 6개월마다 ~1.5억씩 상승 — 25년 상반기 8.0억 → 26년 7월 12.4억 (18개월간 +55%)

• 25.09.28 동일건물 10.0억 → 우리 가계약 14.5억(26.07.30) = 10개월 +45%는 시장 상승률(+35~40%)보다 약간 높으나, 대지지분 희소 프리미엄 감안 시 합리적

실거래 시사점:

• 마천동 재개발 구역 구축 빌라/연립 시세: 7~13억대 (면적/대지권/연식에 따라 편차 큼)

• 07월 신규: 을해빌라3차 12.4억(53㎡, 상승세 지속) vs 삼보타운3차 7.4억(49㎡, 구축 저가)

• (276-0) 마천3구역 내 31.66㎡ → 10.45억 (2026.05). 전용 대비 높은 가격 = 재개발 프리미엄 반영

• (271-65) 마천3구역 추정 72.51㎡ → 9.0억 (2026.03, 직거래). 직거래 특성상 시세 대비 할인 가능

• 14.5억은 시세 상단이나, 대지권 20.3평(구역 내 최대급)을 감안하면 합리적 프리미엄

• 실거래 트렌드가 감정평가 추정(9.0억)에 영향을 줄 요인은 제한적 — 감정평가는 시장가가 아닌 물리적 가치 평가

• (08-03 추가) 재개발닷컴 전수 데이터(130건) 분석으로 동일건물(283-87) 실거래 2건 확인 → 감정가 교차검증에 활용 (A-3 참조). 중심 추정 9.0억 유지

핵심: 총투자 = 매매가(14.5억) + 분담금(3.8억, 감정가 9.0억 중심) = 18.3억. 극보수(21억)에서도 안전마진 +2.7억으로 손실 구간 배제. 기본 시나리오(27억) 기준 안전마진 8.7억(32.2%) — 실투자금 11.0억 대비 ROI 약 80%.

감정가 변동 감도: 감정가가 1억 상승할 때마다 분담금 ~1.08억 감소 → 총투자 ~1.08억 감소 → 안전마진 ~1.08억 개선. 감정가 10억 시 총투자 17.2억, 안전마진 5.8억(23억 기준).

(08-03 추가) 실거래 교차검증 결과, 현실적 베이스 케이스는 감정가 8.0~8.5억(확률 55%) → 총투자 18.8~19.3억. 상세 확률 분포는 Section 09-B 참조.

실거래 비교 시사점:

• 마천동 구축 빌라/연립 중개 실거래 범위: 10.5~12.8억 (전용 47~75㎡)

• 283-87은 14.5억으로 시세 상단이나, 대지권 67㎡(20.3평)이 구역 내 최대급 → 대지권 평당단가 7,143만원은 합리적 수준

• (276-0) 31.66㎡ = 10.45억: 소형이지만 재개발 프리미엄 극대화, 평당단가로 환산하면 가장 높음

• (271-65) 72.51㎡ = 9.0억: 직거래 특성상 시세 대비 할인 가능성. 평당단가 최저

• 철회된 271-73(13.3억, 19.5평) 대비 283-87은 대지권 +0.8평 더 많으면서 가격차 1.2억 → 평당단가 기준 유사 수준

핵심: 비례율 108.25% 확정으로 감정가에 따른 분담금 산출이 명확해짐. 감정평가가 극하방(6.0억)으로 나와도 총투자 21.5억 < 23억 → 원금 손실 없음. 중심 추정(9.0억) 기준 안전마진 4.7억(23억), 8.7억(27억). 감정가가 10억(감평사 가감정 수준)이면 안전마진 5.8~9.8억으로 대폭 개선.

방법론: 재개발닷컴 실거래 130건 + 마천4 실감정 배율 + 동일건물(283-87) 거래 2건 + 유사물건(283-3) 비교를 종합하여 감정가 시나리오별 확률 분포를 추정. 중심 추정(9.0억)은 공시가 배율 상단(k=1.50) 기반으로 긍정적 시나리오에 가까우며, 현실적 베이스 케이스는 8.0~8.5억.

타임라인 핵심: 관드타 잔금(1월 초) → 처가 이사(1월 중) → 마천3 잔금(2월 초) → 출산(3월 중) 순차 진행. 1월 대출 실행은 연도별 대출 총량 갱신으로 한도 확보에 유리. 관드타 매도 시 1주택 상태로 비과세(10/25 이후) 충족.

자금 흐름: 중도금(10/6, 누적 4억)은 현금성 자산으로 충당. 잔금(7억, 전세 3.5억 상계 후)은 관드타 매도 순수령으로 지급.

가계약 체결(07-30): 가계약금 500만원 입금 완료. 본계약 8/14 예정. 매도인 잔금 수령 후 타 매물 매수 예정 → 본계약 특약에 "본 매물 잔금일 전 타 매물 매수 잔금 선행 금지" 검토 필요.

이사 시 주의: 1월 이사는 아내 임신 30주차 — 업체 풀패키지 활용, 아내 체력 부담 최소화. 이사 당일 아내는 처가 선이동 권장.

투자 근거 요약:

• 14.5억 확정, 비례율 108.25% · 분양가 13.498억 확정 → 감정가 9.0억 중심 시 총투자 18.3억

• 안전마진 4.7억(23억 기준) / 8.7억(27억 기준), 카페 비교 매물 단독 1위

• 극보수(21억)에서도 +2.2억 → 원금 손실 구간 없음

• 대지권 20.3평(구역 최대급) → 84타입 배정 확정적, 분담금 구조 유리

• 등기부 깨끗, 체크리스트 B-0a~c + B-1~B-5 전항목 확인 완료 (07-31 조합사무소 방문 포함)

• 매도인 세입자 전환 → 잔금일 유연 + 이주비 대출(감정가 50%=~4.5억)로 보증금 3.5억 반환 해결

• DSR 여유: 맞벌이 2.2억 기준 피크 시점 ~21% (한도 40% 대비 절반 수준)

• 자금계획: 보수 시나리오에서도 전월세대출+신용대출로 커버 가능

판단: 맞벌이 세전 2.2억(원천징수 기준 ~1.0 + ~1.3억) 기준 피크 DSR ~21%. 규제 한도 40% 대비 절반 수준으로 대출 감당 충분히 가능.

• 정비사업 특례: 이주비는 만기일시상환(DSR 계산 시 원금분 낮게 반영), 중도금은 집단대출 성격(DSR 예외/완화)

• 실질 관문은 DSR보다 HUG 보증 발급 여부 (조합 일괄 알선)

결론: 59타입 다운 시 분담금 ~3억 절감되나, 신축시세가 ~6억 낮아져 안전마진이 대폭 축소. 대지권 20.3평의 최대 장점은 84타입 배정 확정 → 84타입 유지가 최적.

• 59타입은 투자 수익률이 아닌 실거주 목적으로만 고려할 옵션

• 감정가가 극하방(7억 이하)으로 나와 분담금 6억 이상이 되더라도, 84타입의 안전마진 구조가 더 유리

종합 판단: 대지지분이 작은 물건은 초투는 적지만 분담금이 커서, 결국 총 투입비용(매매가 + 분담금)은 비슷해질 수 있다. 다만 분담금은 관리처분 이후 분할 납부가 가능한 반면, 매매가는 잔금일에 일시 지급이므로 자금 타이밍 압박은 큰 지분 물건이 더 크다.

현재 자금 상황(부족분 대출 필요)을 감안하면 초투 부담이 높은 것은 리스크 요인이나, 이주비 대출 한도 증가·분담금 절감·큰 평형 배정의 장점이 이를 상당 부분 상쇄하는 구조.

AI 감정 순위: 재개발닷컴 AI 감정가 7.88억원, 마천3구역 1,631개 물건 중 459위 (상위 28.1%). 보정률: 다세대 1.29, 단독/토지 2.15. 26년 데이터 기준.

• 84타입(2,321세대 × 40~50% = 928~1,161세대) 신청에 충분한 순위. 동/층 선택도 중상위 확보.

• 18년간 4.65억 → 10.0억 (+115%). 특히 24~25년 급등(8.4→10.0억, +19%)

• 25.09(10억) → 26.07 가계약(14.5억) = 10개월간 +45%

핵심: 초투는 11억으로 일반 다세대(9.4~11.8억)와 비슷한 수준인데, 자산 내용물은 2~3배 차이.

• 감정가 격차(7.88 vs 4.5~6.5)가 분담금에서 3~4억 차이를 만듦 → 총투자(매매+분담금) 기준으로는 대지 큰 물건이 유리

• 초투 평당가 542만원은 다세대 매물 중 압도적 최저 — 전세 3.5억 승계 구조 덕분에 초투가 억제된 것이 핵심

• AI 감정 순위 459위(상위 28%)로 84타입 배정 및 동/층 선택에서 중상위 포지션 확보

검토 시점 유의: 본 섹션은 2026-08-02 현행법 기준 분석입니다. 입주 예정 시점(2031~32년)까지 세법·주택법·도정법 개정 가능성이 있으므로, 입주 1년 전 시점에 세무사·변호사 재검토 필수입니다.

시나리오 B 실익: 전세 1회 돌린 후 입주해도 비과세 가능. 전세 기간 동안 전세금 운용 수익 + 거주지 유연성 확보. 단, 비과세 시점이 2년 뒤로 밀림.

시나리오 B 주의: 전세 만료 후 반드시 본인 전입+실거주 2년 이상 해야 비과세 요건 충족. 조정대상지역(송파구) 기준 거주 2년 필수 — 단, 입주 시점(2031~32년) 규제지역 지정 여부 재확인 필요.