최종 매수 검토 리포트 | 마천3구역 283-87, 205호

협상 포인트: 매매가 0.5억 인하 + 전세 0.5억 인하 = 매도인 즉시현금 11.0억 동일 유지. 매도인 입장에서 수취 총액 동일하므로 수용 가능했고, 매수인(우리) 입장에서는 프리미엄 0.5억 축소 + 퇴거 리스크 감소(3.5억)의 이중 이점

구조 특이사항: 매도인이 매도 후 세입자(보증금 3.5억)로 전환. 잔금일자 협의 여유 확보 + 관리처분인가 후 이주 시 이주비 대출로 보증금 반환 가능

상계 구조 설명: 매매대금 14.5억과 전세보증금 3.5억을 상계(네팅) 처리하여 잔금일에 실제 지급액은 11.0억. 풀어서 보면 ① 매수인 → 매도인 14.5억 지급, ② 매도인(세입자) → 매수인(임대인) 3.5억 보증금 납부의 두 거래가 동시에 일어나지만, 결과가 동일하므로 차액 11.0억만 정산한다. 잔금일에 매매계약서 + 전세계약서 동시 체결하며, 매매계약서 특약에 "보증금 3.5억은 매매대금에서 상계한다" 문구를 명시

재산세 확인 범위: 조합설립인가 2020.06.22 기준, 2021년 이후 재산세부터 확인하면 충분. 현재 서류는 2022년부터 포함. 2020.06~2021.12 구간은 등기부에서 2000년 취득 후 변동 없음으로 보완 가능. ∴ 다물건자 리스크 매우 낮음

재산세 합계: 2022~2025년 총 약 240만원 (연평균 ~48만원) → 공시가 대비 정상 범위

진행 현황: B-0a~c, B-1~B-5 전 항목 확인 완료. 조합사무소 방문(07-31) + 변호사 서류 검토 및 본계약 동행(08-14)으로 최종 마무리

종합 판단: 기 확인 8항목 ✓ (기존 5 + B-1,B-2,B-3,B-5). 미확인 4항목(B-0a~c, B-4)은 조합사무소 방문으로 확인 예정. 송파구청 확인 결과 권리산정기준일·토허제 모두 문제없음 확인 → 입주권 승계에 심각한 장애 요인 없음

부족금 충당: 전월세대출(보증금의 70~80%) + 신용대출(아내 명의)로 커버. 아래 DSR 검증 참조

사내 은행 상담 확인 (2026-09-10)

• 마천동 다세대 빌라 = 비아파트 → 전월세보증금 대출 제한(27.1.1 시행) 비대상
• 보증금 1~1.5억 기준 70~80% 대출 가능 (신용등급·근저당·타대출 이슈 없을 시)
• 대출 실행 시 관드타 매도 계약서/영수증 제출 필요 → 관드타 약정서 체결 후 신청 순서 필수
• 잔금일 기준 2개월 전 신청 권장
• 현 시점(2026-09) 주택 정책 기준 한정

핵심: 중개사 전언에 의하면 올해 말~내년 초 관리총회 예정, 내년 중순~말 관리처분인가 전망. 매도인이 세입자로 거주하는 동안 관리처분인가 → 이주 단계 진입 시, 조합원(우리)이 이주비 대출(4.26억) 실행 → 보증금 3.5억 반환 + 여유자금 0.76억 확보

이주비 대출 주체 & 용도: 이주비 대출은 조합원(소유자=우리) 명의로 실행. 세입자(매도인)가 받는 것이 아님. 관리처분인가 후 조합이 이주비 대출 일괄 알선(HUG보증 기반) → 조합원이 대출 실행 → 세입자 보증금 반환에 활용 가능 (용도 제한 없음, 이주 과정의 일부). 실무적으로 세입자 보증금 반환은 이주비 대출의 가장 일반적 사용 방식 중 하나

마천4구역 이주비 대출 참고 (2024년 실행):

• 1주택자: 감정평가금액의 50% / 구역내+외 물건 보유: 30% / 1+1 신청: 30%(처분약정 시 50%)

• 비례율 미적용, 종전자산 감정평가금액 기준 / HUG보증서 기반 / 금리 약 3.6%(이자 후불제)

• 불가 조건: 법인·임대사업자·신용불량·압류가압류가등기·토지지분없이 건물만·무허가미등기

• 근저당 말소 필수 (1금융권은 대환 가능) → 283-87 을구 깨끗 ✓ 해당 없음

• 추가 이주비: 종전가 최대 20%, 시공사(현대건설) 보증, 만기 일괄상환(중도상환 불가)

• ※ 마천4구역 기준 참고치. 마천3구역 이주비 대출 조건은 조합사무소에 별도 확인 필요

• 이자 부담 추정: 4.26억 × 3.6% = 연 1,534만(월 128만). 이주~입주 3~4년 시 총 4,601~6,134만

전월세대출 + 이주비 대출 DSR 병행 검증 (2026-09-14)

처가 전월세대출(보증금 1.0~1.5억의 70~80% = 0.7~1.2억)을 선행 실행한 상태에서 이주비 대출 3.5억 실행 가능 여부:

DSR = 1,890만 / 22,000만(맞벌이 세전) = 약 8.6% ← 규제 한도 40%의 1/5 수준

• 담보 충돌 없음: 이주비는 마천동 빌라(종전자산) / 전월세대출은 구리·다산 전월세 물건 → 서로 다른 담보

• 이주비 한도: 감정가 8.52억 × 50% = 4.26억 → 3.5억은 한도 이내

• 이주비는 HUG 보증 조합 일괄 알선 → 개인 DSR 심사보다 보증 발급이 실질적 관문. 병행 문제없음 ✓

분담금 = 조합원분양가 − 권리가액  |  권리가액 = 감정가 8.52억 × 비례율

분담금 납부 시기: 관리처분인가 후 이주~착공 단계에서 1~2차 납부 (보통 2~3년에 걸쳐 분할). 이주비 대출 여유분(0.76억)으로 1차 분담금 일부 충당 가능

총투자금 관점 (108.25%): 매매가 14.5억 + 분담금 4.32억 = 총 18.8억으로 신축 84C 취득. 신축시세 23~27억 대비 안전마진 4.2~8.2억 구조 유지

LTV / DSR 적용 구조:

• LTV → 각각 별도 적용. 이주비는 종전자산(빌라) 기준, 분담금 대출은 종후자산(새 아파트) 기준 → 담보가 다르므로 별도 LTV

• DSR → 원칙 누적 합산이나, 정비사업 특례 존재. 이주비 대출은 만기 일괄상환 → DSR 계산 시 원금 상환분 낮게 반영. 조합원 중도금 대출은 집단대출 성격 → DSR 규제 예외/완화 적용 가능. 두 대출 모두 조합 일괄 알선 → 개인별 DSR 심사보다 HUG 보증 발급 여부가 실질적 관문

비례율 변경(안): 재정비촉진계획 중대한 변경으로 95.63% → 108.25% (▲ 12.34%) 상향 거의 확정 (중개사 확인)

산식: (총수입 3조 3,640억 − 총지출 2조 2,469억) ÷ 종전자산 1조 319억 × 100% = 108.25%

핵심: 감정가 8.52억 확정. 보수 추정(9.0억) 대비 0.48억 낮으나, 채팅방 우려(5~7억대) 대비 상당히 양호. 25년 공시가(4.71억) 대비 배수 1.81배로 감평사 상담 예측(1.82배)과 거의 일치. 이주비 대출 4.26억으로 보증금 3.5억 반환 여유 충분 (+0.76억)

• 14.5억은 시세 상단이나, 대지권 20.3평(구역 내 최대급) 감안 시 평당단가 7,143만원은 합리적

• 소형(276-0)은 평당단가 11,500만으로 훨씬 비쌈. 대지권 큰 물건이 단가 효율적

핵심: 감정가 8.52억 확정 + 비례율 108.25% 기준, 극보수(21억)에서도 안전마진 +2.2억 → 손실 구간 없음. 기본 시나리오(27억) 기준 안전마진 8.2억(30.4%) → 실투자금 11.0억 대비 ROI 약 75%

참고: 중개사 전언은 참고용이며, 실제 사업 일정은 조합/시공사/인허가 상황에 따라 변동 가능. 관리처분인가 시점이 2027 하반기라면, 매도인 세입자 전세 만기(잔금일+2년)와 이주 시점이 자연스럽게 맞물려 보증금 반환 이슈 최소화

계약 현황: 가계약(07-30) → 본계약 체결 완료(08-14), 별지 특약 8조항 반영. 중도금 2.55억 지급(10/6), 잔금 2027.02.12(금) 확정. 자금조달계획서 제출 완료(09-01)

투자 근거 요약:

• 14.5억 확정 → 안전마진 4.2억(23억 보수 기준, 비례율 108.25%), 카페 비교 매물 단독 1위

• 극보수(21억)에서도 +2.2억 → 원금 손실 구간 없음

• 대지권 20.3평(구역 최대급) → 감정가 8.52억 확정, 분담금 최소화 구조

• 등기부 깨끗, 서류 전 항목(B-0a~c, B-1~B-5) 확인 완료 ✓

• 매도인 세입자 전환 + 이주비 대출(감정가 8.52억 × 50% = 4.26억)로 보증금 3.5억 반환 해결 (여유 +0.76억)

• 본계약 체결 완료(08-14), 별지 특약 8조항 전부 반영, 자금조달계획서 제출 완료(09-01)

• 종전자산평가 통보 수령 완료(09-11), 감정가 852,299,250원, 비례율 108.25% 변경 거의 확정

종합 판단: 대지지분이 작은 물건은 초투는 적지만 분담금이 커서, 결국 총 투입비용(매매가 + 분담금)은 비슷해질 수 있다. 다만 분담금은 관리처분 이후 분할 납부가 가능한 반면, 매매가는 잔금일에 일시 지급이므로 자금 타이밍 압박은 큰 지분 물건이 더 크다

현재 자금 상황(부족분 대출 필요)을 감안하면 초투 부담이 높은 것은 리스크 요인이나, 이주비 대출 한도 증가·분담금 절감·큰 평형 배정의 장점이 이를 상당 부분 상쇄하는 구조

이주비 대출(4.26억, 감정가 50%)로 보증금 3.5억 반환 → 여유 0.76억 현금 보유. 입주 시 이주비 전액 상환 필요하나, 여유금 0.76억 차감 시 실질 상환 = 3.5억.

공동 차주(부부) 시: 전 케이스 LTV 내 해결. 부족금 0.

핵심 결론 (소득 유지 가정)

1. 공동 차주(부부) 가능 시 → 전 케이스 대출만으로 해결, 저축 부담 0

2. 단독 차주 시 → DSR 7.33억 제한으로 74A/84C 부족금 발생하나, 최악(84C, 95.63%, +0.5억) 부족 2.06억도 6년 순저축 3.1~4.5억으로 충분 대응

3. 108.25% 비례율 확정 시 부담 대폭 경감 — 84C +0.5억에서도 부족 0.99억

4. 어떤 평형을 선택하든 재무상 대응 가능. 입주 시 잔금대출은 가급적 공동 차주(부부)로 진행 추천