최종 매수 검토 리포트 — 마천3구역 283-87, 205호

협상 포인트: 매매가 0.5억 인하 + 전세 0.5억 인하 = 매도인 즉시현금 11.0억 동일 유지. 매도인 입장에서 수취 총액 동일하므로 수용 가능했고, 매수인(우리) 입장에서는 프리미엄 0.5억 축소 + 퇴거 리스크 감소(3.5억)의 이중 이점.

구조 특이사항: 매도인이 매도 후 세입자(보증금 3.5억)로 전환. 잔금일자 협의 여유 확보 + 관리처분인가 후 이주 시 이주비 대출로 보증금 반환 가능.

상계 구조 설명: 매매대금 14.5억과 전세보증금 3.5억을 상계(네팅) 처리하여 잔금일에 실제 지급액은 11.0억. 풀어서 보면 ① 매수인 → 매도인 14.5억 지급, ② 매도인(세입자) → 매수인(임대인) 3.5억 보증금 납부의 두 거래가 동시에 일어나지만, 결과가 동일하므로 차액 11.0억만 정산한다. 잔금일에 매매계약서 + 전세계약서 동시 체결하며, 매매계약서 특약에 "보증금 3.5억은 매매대금에서 상계한다" 문구를 명시.

재산세 확인 범위: 조합설립인가 2020.06.22 기준, 2021년 이후 재산세부터 확인하면 충분. 현재 서류는 2022년부터 포함. 2020.06~2021.12 구간은 등기부에서 2000년 취득 후 변동 없음으로 보완 가능. ∴ 다물건자 리스크 매우 낮음.

재산세 합계: 2022~2025년 총 약 240만원 (연평균 ~48만원) → 공시가 대비 정상 범위.

진행 현황 (07-30): B-1~B-3, B-5 확인 완료. B-0a~c(구역 포함·다물건자·미납조합비)와 B-4(조합원명부·가족 조합원)는 07-31 조합사무소 방문으로 확인 예정. 이후 잔여 확인 사항은 변호사 서류 검토(8/4~)로 최종 마무리.

종합 판단: 기 확인 8항목 ✓ (기존 5 + B-1,B-2,B-3,B-5). 미확인 4항목(B-0a~c, B-4)은 조합사무소 방문으로 확인 예정. 송파구청 확인 결과 권리산정기준일·토허제 모두 문제없음 확인 — 입주권 승계에 심각한 장애 요인 없음.

기존 대비 변동: 매매가 0.5억 인하로 부대비용(취득세) 약 0.02억 감소. 실투자금 동일(11.0억)이므로 자금계획 구조는 기존 네고안B와 사실상 동일.

월 부담: 월세 160만 + 실이자 33만(이자 56 − 사내지원 23) = ~193만/월 (기존 동일)

핵심: 중개사 전언에 의하면 올해 말~내년 초 관리총회 예정, 내년 중순~말 관리처분인가 전망. 매도인이 세입자로 거주하는 동안 관리처분인가 → 이주 단계 진입 시, 조합원(우리)이 이주비 대출(~5.0억) 실행 → 보증금 3.5억 반환 + 여유자금 1.5억 확보.

이주비 대출 주체 & 용도: 이주비 대출은 조합원(소유자=우리) 명의로 실행. 세입자(매도인)가 받는 것이 아님. 관리처분인가 후 조합이 이주비 대출 일괄 알선(HUG보증 기반) → 조합원이 대출 실행 → 세입자 보증금 반환에 활용 가능 (용도 제한 없음, 이주 과정의 일부). 실무적으로 세입자 보증금 반환은 이주비 대출의 가장 일반적 사용 방식 중 하나.

마천4구역 이주비 대출 참고 (2024년 실행):

• 1주택자: 감정평가금액의 50% / 구역내+외 물건 보유: 30% / 1+1 신청: 30%(처분약정 시 50%)

• 비례율 미적용, 종전자산 감정평가금액 기준 / HUG보증서 기반 / 금리 약 3.6%(이자 후불제)

• 불가 조건: 법인·임대사업자·신용불량·압류가압류가등기·토지지분없이 건물만·무허가미등기

• 근저당 말소 필수 (1금융권은 대환 가능) → 283-87 을구 깨끗 ✓ 해당 없음

• 추가 이주비: 종전가 최대 20%, 시공사(현대건설) 보증, 만기 일괄상환(중도상환 불가)

• ※ 마천4구역 기준 참고치. 마천3구역 이주비 대출 조건은 조합사무소에 별도 확인 필요

• 이자 부담 추정: 5.0억 × 3.6% = 연 1,800만(월 150만). 이주~입주 3~4년 시 총 5,400~7,200만

잔금일 유연성: 매도인이 즉시 퇴거 없이 세입자 전환이므로, 관드타 매도 → 마천3 잔금 타이밍을 11~12월 내 유연하게 조율 가능. 271-73(임차인 고령자, 계약갱신 시기 촉박) 대비 리스크 대폭 감소.

분담금 = 조합원분양가 − 권리가액  |  권리가액 = 종전자산 감정평가 × 비례율

분담금 납부 시기: 관리처분인가 후 이주~착공 단계에서 1~2차 납부 (보통 2~3년에 걸쳐 분할). 이주비 대출 여유분(~1.5억)으로 1차 분담금 일부 충당 가능.

총투자금 관점: 매매가 14.5억 + 분담금 ~3.5억(기본) = 총 ~18.0억으로 신축 아파트 취득. 신축시세 23~27억 대비 안전마진 구조 유지.

LTV / DSR 적용 구조:

• LTV — 각각 별도 적용. 이주비는 종전자산(빌라) 기준, 분담금 대출은 종후자산(새 아파트) 기준 → 담보가 다르므로 별도 LTV

• DSR — 원칙 누적 합산이나, 정비사업 특례 존재. 이주비 대출은 만기 일괄상환 → DSR 계산 시 원금 상환분 낮게 반영. 조합원 중도금 대출은 집단대출 성격 → DSR 규제 예외/완화 적용 가능. 두 대출 모두 조합 일괄 알선 → 개인별 DSR 심사보다 HUG 보증 발급 여부가 실질적 관문

실거래 시사점:

• 마천동 재개발 구역 구축 빌라/연립 시세: 10~13억대 (면적/대지권에 따라 편차)

• (276-0) 마천3구역 내 31.66㎡ → 10.45억 (2026.05). 전용 대비 높은 가격 = 재개발 프리미엄 반영

• (271-65) 마천3구역 추정 72.51㎡ → 9.0억 (2026.03, 직거래). 직거래 특성상 시세 대비 할인 가능

• 14.5억은 시세 상단이나, 대지권 20.3평(구역 내 최대급)을 감안하면 합리적 프리미엄

• 실거래 트렌드가 감정평가 추정(10.0억)에 영향을 줄 요인은 제한적 — 감정평가는 시장가가 아닌 물리적 가치 평가

핵심: 14.5억 확정으로 모든 시나리오에서 안전마진 0.5억 개선. 극보수(21억)에서도 안전마진 +3.0억으로 손실 구간 완전 배제. 기본 시나리오(27억) 기준 안전마진 9.0억(33.3%) — 실투자금 11.0억 대비 ROI 약 82%.

실거래 비교 시사점:

• 마천동 구축 빌라/연립 중개 실거래 범위: 10.5~12.8억 (전용 47~75㎡)

• 283-87은 14.5억으로 시세 상단이나, 대지권 67㎡(20.3평)이 구역 내 최대급 → 대지권 평당단가 7,143만원은 합리적 수준

• (276-0) 31.66㎡ = 10.45억: 소형이지만 재개발 프리미엄 극대화, 평당단가로 환산하면 가장 높음

• (271-65) 72.51㎡ = 9.0억: 직거래 특성상 시세 대비 할인 가능성. 평당단가 최저

• 철회된 271-73(13.3억, 19.5평) 대비 283-87은 대지권 +0.8평 더 많으면서 가격차 1.2억 → 평당단가 기준 유사 수준

핵심: 감정평가가 최하방(8.5억)으로 나와도 안전마진 3.5억(23억 기준) — 원금 손실 없음. 대지권 20.3평(1/12 균등배분)이 명확하므로 감정가 하방 리스크 제한적.

참고: 중개사 전언은 참고용이며, 실제 사업 일정은 조합/시공사/인허가 상황에 따라 변동 가능. 관리처분인가 시점이 2027 하반기라면, 매도인 세입자 전세 만기(잔금일+2년)와 이주 시점이 자연스럽게 맞물려 보증금 반환 이슈 최소화.

가계약 체결(07-30): 가계약금 500만원 입금 완료. 본계약 8/14 예정, 중도금 10/6, 잔금 2027.02경. 매도인 잔금 수령 후 타 매물 매수 예정 → 본계약 특약에 "본 매물 잔금일 전 타 매물 매수 잔금 선행 금지" 검토 필요.

투자 근거 요약:

• 14.5억 확정 → 안전마진 5.0억(23억 기준), 카페 비교 매물 단독 1위

• 극보수(21억)에서도 +3.0억 → 원금 손실 구간 없음

• 대지권 20.3평(구역 최대급) → 감정가 높아 분담금 최소화 구조

• 등기부 깨끗, 서류 8항목 확인 완료(07-30), 잔여 4항목(B-0a~c, B-4)은 07-31 조합사무소 방문으로 확인 예정

• 매도인 세입자 전환 → 잔금일 유연 + 이주비 대출(마천4 기준 감정가 50%=~5억)로 보증금 3.5억 반환 해결

• 자금계획: 보수 시나리오에서도 전월세대출+신용대출로 커버 가능

종합 판단: 대지지분이 작은 물건은 초투는 적지만 분담금이 커서, 결국 총 투입비용(매매가 + 분담금)은 비슷해질 수 있다. 다만 분담금은 관리처분 이후 분할 납부가 가능한 반면, 매매가는 잔금일에 일시 지급이므로 자금 타이밍 압박은 큰 지분 물건이 더 크다.

현재 자금 상황(부족분 대출 필요)을 감안하면 초투 부담이 높은 것은 리스크 요인이나, 이주비 대출 한도 증가·분담금 절감·큰 평형 배정의 장점이 이를 상당 부분 상쇄하는 구조.